Na jaren van relatieve stilte is de Nederlandse retail vastgoedmarkt terug in de belangstelling van beleggers. Volgens recente cijfers van JLL werd in de eerste helft van 2025 al ruim € 700 miljoen geïnvesteerd en ligt het totale volume voor dit jaar op koers richting € 1,3 miljard. Dat is een toename van circa 21% ten opzichte van 2024 en het sterkste halfjaarresultaat sinds 2019.
Het is een duidelijk teken van herstel. Maar wat zit er achter die opleving en hoe duurzaam is deze trend?
Een belangrijk deel van de verklaring ligt in de aanpassing van waarderingen. De correctie van de afgelopen jaren, veroorzaakt door hogere financieringskosten, rentevolatiliteit en structurele onzekerheid rond consumentengedrag, heeft geleid tot realistischer prijsniveaus. Daardoor ontstaat opnieuw evenwicht tussen kopers en verkopers, wat de transactiebereidheid zichtbaar vergroot.
Ook het financieringsklimaat is verbeterd. Waar banken en debt funds in 2023 nog terughoudend waren, is er in 2025 duidelijk meer concurrentie onder financiers. Dat leidt niet alleen tot scherpere marges, maar ook tot een groter vertrouwen in de onderliggende cashflows van retail vastgoed.
Volgens JLL is het executie risico, de kans dat een deal niet rondkomt, merkbaar gedaald. De markt beweegt dus weer en dat gebeurt niet alleen in de kleinere volumes. Waar transacties tussen € 2,5 en € 10 miljoen de markt de afgelopen periode domineerden, keren nu ook grotere deals terug van boven de € 20 miljoen.
De hernieuwde aandacht voor retail past in een bredere trend waarin beleggers meer diversificatie zoeken buiten de oververhitte segmenten van logistiek en woningvastgoed. De scherpe prijsstijgingen in die sectoren hebben het relatieve rendement van winkelvastgoed aantrekkelijker gemaakt.
Daarnaast blijkt de veerkracht van fysieke retail groter dan lange tijd werd aangenomen. De groei van e-commerce vlakt af en consumenten keren terug naar binnensteden en wijkcentra voor beleving, gemak en sociale interactie. Het marktaandeel van online verkoop stabiliseert volgens JLL richting 2029, terwijl de totale consumentenbestedingen in de fysieke winkels naar verwachting nog jaarlijks met circa 1,8% zullen toenemen.
Voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele, inflatiebestendige kasstromen, is dit opnieuw een herkenbaar fundament.
Het huidige herstel betekent echter niet dat alle winkelvastgoed weer aantrekkelijk is. Integendeel: het onderscheid tussen sterke en zwakke locaties neemt toe.
Binnensteden met een goed georganiseerd retail-ecosysteem, waar detailhandel, horeca en leisure elkaar versterken, trekken het meeste investeringskapitaal. Ook convenience-gedreven wijkcentra, waar supermarkten en dagelijkse voorzieningen een stabiele bezoekersstroom garanderen, blijven in trek.
Aan de andere kant blijft de druk op verouderde perifere locaties groot. Functieverandering, transformatie en herontwikkeling zijn daar eerder regel dan uitzondering. De uitdaging voor beleggers ligt in het identificeren van objecten waar nog waardecreatie via herpositionering mogelijk is.
Voor IHS betekent dit: analyseren waar de structurele vraag ligt en welke assets bestand zijn tegen de langetermijnverschuiving naar hybride retail.
Hoewel de marktdynamiek positief is, blijft de macro-economische omgeving fragiel. De inflatie ligt nog altijd boven het doel van de Europese Centrale Bank en de economische groei in Nederland zal in 2025 naar verwachting rond de 1,5% blijven steken.
Voor retailvastgoed zijn dat gemengde signalen. Hogere lonen ondersteunen de koopkracht, maar drukken ook op de marges van retailers. Een gematigde bbp-groei houdt de huurprijsstijgingen beperkt, terwijl financieringskosten weliswaar gedaald zijn, maar nog altijd aanzienlijk hoger liggen dan in de pre-2022-periode.
Met andere woorden: de markt normaliseert, maar niet naar het niveau van vóór de rentestijgingen.
Interessant is dat het investeerders landschap zelf verandert. Vastgoedfondsen, zowel binnenlands als internationaal, nemen volgens JLL de koppositie in met circa 31% van de transacties in de eerste helft van 2025, gevolgd door private investeerders met 28%.
Dat wijst op een bredere spreiding van kapitaalstromen, waarin ook kleinere beleggers opnieuw kansen zien in het middensegment. Voor hen is retail vastgoed bij uitstek een beleggingscategorie waar lokale kennis en actief beheer het verschil maken.
De rol van assetmanagement wordt daardoor belangrijker dan ooit: niet passief afwachten, maar sturen op huurdersmix, bezoekersdynamiek en duurzaamheid.
De verwachting is dat de huidige investeringsgroei zich in 2026 doorzet, zij het in een meer genuanceerd tempo. De fase van correctie is grotendeels achter de rug, maar de markt zal voorlopig selectief blijven.
Voor institutionele beleggers biedt dit herstel ruimte om hun retail allocatie weer op te bouwen, vooral in hoogwaardige assets met duurzame huurrelaties. Voor particuliere en mid-cap investeerders ontstaat juist een kans om zich te onderscheiden door focus op lokale markten en value-add-strategieën.
De essentie is dat retail vastgoed opnieuw een stabiele component in gemengde vastgoedportefeuilles kan vormen, mits het beheer actief en toekomstgericht is.
De Nederlandse retail vastgoedmarkt is duidelijk uit het dal geklommen. De combinatie van aangepaste waarderingen, verbeterde financieringscondities en herstellend vertrouwen van gebruikers maakt dat beleggers weer terugkeren.
Toch vraagt het herstel om discipline en selectiviteit. Niet elk winkelcentrum of elke high-street-locatie profiteert in gelijke mate van de nieuwe dynamiek.
Voor IHS en haar relaties geldt: dit is het moment om strategieën te herijken, niet door massaal in te stappen, maar door scherp te kijken naar waar de echte waarde ligt. Retailvastgoed is terug, maar alleen voor wie het wil begrijpen.
Bron: JLL Research, Retailvastgoedbeleggingen nemen forstoe – € 1,3 miljard verwacht in 2025, september 2025.
